Merre mozdulnak az ingatlanárak?
Az egyre magasabb kamatlábak mellett lehívható lakáshitelek, az infláció hatására tovább növekvő ingatlanárak, de a központi bankok kamatemelése egyaránt befolyásolják a lakhatás elérhetőségét. Ez komoly változásokat eredményezhet világszerte, így Szlovákiában is. Kik lesznek ennek a folyamatnak a nyertesei?
Egyelőre nehéz erre a kérdésre válaszolni, de abban a legtöbb szakember biztos, hogy nem azok, akik jelenleg vásárolnak ingatlanokat. Az árak még mindig magasak, miközben a várakozások szerint a fentebb felsorolt hatások egyértelműen lejjebb nyomják majd az ingatlanok piaci árát.
Abban ugyanis a központi bankok és a gazdasági szereplők is egyetértenek, hogy az ingatlanárak Szlovákia mellett Európa több országában, de akár Kanadában, Új-Zélandon vagy az Egyesült Államokban is jócskán túlléptek a piaci racionalitás határán. A legtöbbször a 2010-es szinttel hasonlítják össze a helyzetet, amikor a válság hatására már elkezdtek normalizálódni az árak. Ebből a szempontból napjainkra Csehországban, Magyarországon és Ausztriában, tehát három szomszédos államban is megduplázódtak az ingatlanok árai.
Rögtön jegyezzük meg, nálunk sem túl kedvező a helyzet ebből a szempontból, hiszen ugyan az előző gazdasági válság után több évre leállt az ingatlanárak emelkedése, 2015-től a folyamat elindult felfelé, sőt az utóbbi években hatalmas növekedést figyelhettünk meg.
Így az egész országra jellemző a túlárazás, amely rövid távon talán még feloldható, hiszen eddig alacsonyabbak voltak a lakáshitelek kamatlábai, de február óta jelentősen emelkedtek. És még nem vagyunk a folyamat végén.
Talán még pénzügyi szakembernek sem kell lenni, hogy észrevegyük, az elmúlt években a bankok „igyekeztek megszabadulni” a pénztől, s olyan kamatlábak mellett kínáltak hiteleket, amelyekre korábban nem volt példa. Ez egyrészt kedvező hatással volt a lakossági hiteligénylésre, hiszen nem várt nagyságú összeget is kaphattak lakásvásárlásra, de mivel a lehetőség adott volt a fogyasztók széles csoportja számára, az olcsó pénz felnyomta az ingatlanárakat.
Ennek egyik következménye, állítják a szakemberek, hogy az elmúlt bő évtizedben hiába csökkentek a kamatlábak, mégis a bevételeink hasonló százalékát költjük a lakáshitel törlesztésére. Az igazi probléma ott keletkezett, hogy a növekvő árak mellett egyre több befektetési jellegű vásárlás történt, amely az árszínvonalat tovább emelte. Eközben a fiatalok számára a fővárosi saját lakhatás biztosítása jóformán csak kerülőutakon volt megoldható, hiába nőttek a bérek is.
A koronavírus megjelenése idején sokan tartottak attól, hogy az ingatlanpiac is befagy, de éppen ennek ellenkezője történt: az árak tovább emelkedtek akkor is, amikor sokan kihasználták a törlesztés halasztásának lehetőségét, s a járvány csak tovább fokozta a vásárlási kedvet. Ehhez persze olyan lelki tényezők is hozzájárultak, hogy egyre többen döbbentek rá, a hosszabb otthon töltött idő miatt fontos a nagyobb lakás, vagy éppen ház megvásárlása. Leginkább azonban mégis a pénzpiacokon tapasztalható kedvező várakozások álltak az áremelkedés háttérben. A változás akkor következett be, amikor egyre több hír jött arról, hogy az Európai Központi Bank kamatemelésre készül, és a szlovák bankok hétről hétre emelni kezdték a kamatlábakat a lakáshitelek esetében.
Ennek hatására az év első hónapjaiban rekordmennyiségű hitelt vettek fel Szlovákiában, mindenki igyekezett hosszabb távra fixálni a kamatokat, mert sejtették, hogy az elkövetkező időszakban az egy százalék helyett akár négy százalék feletti lesz majd a kamatláb. Ez pedig egy átlagos hitel esetében akár 100 euró pluszkiadást is jelenthet a családi kasszában.
Egy területen azért mégis várhatunk pozitív változást: ez pedig az ingatlanárak. A nemzetközi példák azt mutatják, a jelenlegi inflációs nyomás hatására és a kamatlábak emelkedése miatt a lakásárak lassan csökkenni kezdenek. Hogy milyen mértékben, senki sem tudja, hiszen az Európában uralkodó gazdasági bizonytalanság komoly veszélyeket rejteget. Azt viszont ne gondoljuk, hogy ebből a pénzügyi versenyből éppen a vásárlók fognak a legjobban kijönni, vagyis a mérleg nyelve az ő oldalukra billen el.
A jelenlegi helyzet ennél bonyolultabb. Évek óta arról írunk, hogy nincs elegendő lakás, főleg az ország nyugati részében, ezért emelkednek tovább az árak. Napjainkban viszont van egy olyan jelenség is, hogy a lakóépületeket építtető befektetők, cégek nem is akarják eladni a lakásokat. Inflációs időben jobb invesztíciónak látják azok megtartását, mondván, így kevesebbet veszítenek. Ha ugyanis eladnák, abból nem tudnának újabb lakásokat építeni.
Ez a helyzet és a bérlakások építését motiváló törvény is afelé mutat, hogy Szlovákiában az elkövetkező években a drágább hitelek és a kiszámíthatatlanság miatt egyre többen fognak bérlakásokban élni.
Más kérdés, hogy az ingatlanlufi kipukkadása mennyire lesz hatással a piacra, mivel a drága bérlemények nem biztos, hogy annyit termelnek majd, mint amennyi korábban elvárható volt. Főként akkor lesz majd ez érdekes, ha a piaci folyamatokba belépnek az alacsonyabb havi összegért elérhető állami bérlakások is. Egyelőre viszont még sok a kérdés, így aztán jó tanácsként csak annyit javaslunk, ha ingatlant szeretnének vásárolni, akkor nagyon fontolják meg, mert egyelőre nagyon sok piaci folyamat iránya bizonytalan.
Megjelent a Magyar7 hetilap 2022/30. számában.
