Kinek épülnek a megfizethetetlen lakások?
Az utóbbi években Szlovákiában, különösen a fővárosban egyre nagyobb a kereslet a kis méretű és az úgynevezett mikrolakások iránt. Nem csoda, hiszen az ingatlanárak és a hitelkamatok emelkedésével a kisebb lakások vonzóbbakká és megfizethetőbbekké váltak a lakhatást kereső fiatal párok, de a befektetők számára is.
Napjainkban egy átlagos keresetű fiatal pár saját erőből aligha engedheti meg magának, hogy a belvárosban vagy annak közvetlen közelében egy új építésű, aránylag nagyobb lakást vegyen magának. Előbb-utóbb kénytelen engedni az igényeiből, és megelégedni egy kisebb, nem új építésű lakással, kicsit kijjebb a városközponttól, a jelzáloghitelük havi részletfizetése így is 1000 euró körül mozog.
A Malom-ligetben, a Kassai út környékén épülő és nagyon népszerű Zwirm lakónegyedben – amely az ottani adminisztratív épületekkel együtt Pozsony új üzleti központját alkotja – a legolcsóbb kétszobás lakás 314 ezer euróba kerül, de akinek nagyobb igényei vannak, akár félmilliót is „leperkálhat” egy nem túl nagy háromszobás lakásért. A legdrágább, négyszobás, 157 négyzetméteres lakás pedig 832 ezer euróba kerül itt, szemmel láthatóan nem az átlagembereket célozzák meg.
Az adatok szerint jelenleg Pozsonyban több mint 3600 új építésű lakás áll üresen, amelyek jó részét luxuslakásként vagy legalábbis átlagon felüliként hirdetik. A négyzetméterenkénti ár meghaladja a 6000 eurót. Joggal merül fel tehát a lakás után vágyó fiatalokban a kérdés: kinek szánják ezeket az új lakásokat Pozsonyban?
Több elemző is egyetért abban, hogy az új építésű ingatlanok piacán jelenleg hiány mutatkozik a középkategóriás lakásokból, pedig ezek fogynak a leggyorsabban. Ennek ellenére a beruházók nagyrészt a luxuslakás szegmensre fókuszálnak. Ezeknek a lakásoknak az árát sok esetben közzé sem teszik, csak ajánlatkérésre adják meg az árat a potenciális vevőnek. Ez meglehetősen gyakori stratégia, amelyet különösen a drágább lakások esetében alkalmaznak, s azzal magyarázzák, hogy „az ilyen lakások ára rendkívül dinamikusan, az igényeknek megfelelően alakul”. A befektetők szerint a luxus- és a standard lakások arányát a piac dönti el, amely továbbra is igényt tart a luxuslakásokra. Ám, ha ez az állítás igaz, mivel magyarázható a 3600 méregdrága, üresen álló lakás? Nagy valószínűséggel inkább arról van szó, hogy a luxuslakásoknál nagyobb haszonkulccsal dolgozhatnak a befektetők.
Az ingatlanpiac adatai szerint a fővárosban található új építésű lakások több mint felét négyzetméterenként 6000 eurónál magasabb áron adják el, azaz luxuslakásokról van szó. A lakások 31 százaléka középkategóriás, és csak 15 százaléka tartozik a legalacsonyabb kategóriába, azaz a négyzetméterenkénti ára 4500 euró alatt van.
Ez persze nem azt jelenti, hogy a jelenleg épülő lakások több mint fele luxuslakás. A magasabb szegmensbe tartozó lakások ugyanis jelenleg lényegesen lassabban kelnek el, mint mondjuk 2019-ben és 2020-ban. A pozsonyi vár alatti Vödric lakónegyedben mintegy 50 eladatlan lakás vár vevőre. Ez a helyzet persze idővel lenyomja az árukat is.
Az ingatlanügynökségek szerint ezeknek a luxuslakásoknak mintegy a felét befektetési szándékkal vásárolják meg, sőt, az egy- vagy kétszobás lakások esetében ez az arány még magasabb. Ezeket a lakásokat aztán bérbe adják, és paradox módon a bérleti díjuk alacsonyabb, mint a törlesztőrészlet. Nyilván nem véletlen, ez is az üzletpolitika része.
A szokásaink az egyre emelkedő árak ellenére sem változtak. A saját otthon vágya továbbra is az egyik prioritásunk. Szlovákia lakosságának mintegy 93 százaléka él saját otthonában, s ez az arány hosszú távon sem csökken, sőt enyhén növekszik. Mindez a keresletben is megmutatkozik. Az ingatlanügynökségek szerint a lakások nehezebb elérhetősége (különösen a fővárosban) nincs jelentős hatással a keresletre, sőt az ingatlanárak alakulására sem. Az ingatlanok iránti legnagyobb kereslet továbbra is Pozsonyban van, annak ellenére, hogy az árak évről évre szédítő ütemben emelkednek.
Ennek egyik következménye a lakások méretének a csökkenése. Míg húsz évvel ezelőtt egy új építésű átlagos lakás Pozsonyban körülbelül 76 négyzetméter volt, jelenleg ez az érték mindössze 52 négyzetméter.
A pozsonyi lakásárak ma már megközelítik a nyugat-európai nagyvárosok szintjét, miközben az átlagbérek messze elmaradnak az ottaniaktól. A Szlovák Nemzeti Bank adatai szerint, míg tíz évvel ezelőtt közel 1700 euró volt egy lakóingatlan átlagos négyzetméterára Pozsony megyében, a jelenlegi árak több mint kétszeresei ennek. Ez különösen az ezredfordulón születettek számára jelent gondot, akik ezekben az években alapítottak vagy alapítanak családot.
Ám ez generációról generációra egyre nehezebb lesz. A Deloitte például évente vizsgálja a lakások elérhetőségét, és tavaly Szlovákia az utolsó előtti helyen végezett, csak a csehek teljesítettek rosszabbul nálunk.
Az emelkedő ingatlanárak sok esetben a külvárosokba vagy a fővároshoz közeli településekre kényszerítik a fiatalokat, aminek köszönhetően megváltozik az érintett városrészek, illetve települések demográfiai vagy akár nemzetiségi összetétele is (lásd Szenc vagy a magyarországi Rajka példáját), és megnövekszik a környező települések infrastruktúrájára nehezedő nyomás. Fiatal ismerőseim közül többen is albérletben élnek, és megpróbálnak saját lakásra spórolni, ami a havi bérleti díj nagysága miatt nem egyszerű feladat, és a kezdőtőkéhez még a szüleik segítségére is szükség van, ami sok fiatal esetében nem adatik meg. Mások falun telepednek le, ahol könnyebben és valamivel olcsóbban jutnak lakóingatlanhoz, a mindennapos ingázás azonban megnehezíti az életüket.
A lakhatás megfizethetősége a közeljövőben valószínűleg nem fog jelentősen javulni. Elemzők szerint a helyzet hosszú távon magától megoldódik, hiszen elöregedő és csökkenő népességgel nézünk szembe.
A kevesebb ember csökkenti az ingatlanok iránti keresletet, az idősebb embereknek pedig speciális igényeik vannak, és inkább a kisebb ingatlanok felé orientálódnak. Ezt mutatják azoknak az országoknak a tapasztalatai is, ahol ez a folyamat már korábban elkezdődött. Japánban, Olaszországban vagy Németországban az elmúlt 20 évben sokkal alacsonyabb volt az ingatlanárak növekedése, mint más országokban.
Ezek a változások azonban csak hosszú távon következnek be, de napjaink fiatal családjainak addig is megoldást kell találniuk a lakhatásra.
Megjelent a Magyar7 2025/35.számában.
