Külföldi ingatlanvásárlás: a rejtett adózási buktatók, amikre kevesen gondolnak
Külföldi ingatlan vásárlásakor a legtöbben az árra, a finanszírozásra és a jogi háttérre koncentrálnak. Az adózási szempontok gyakran csak utólag kerülnek terítékre, holott ezek jelentősen befolyásolhatják a beruházás végső költségeit. A megfelelő felkészülés hiánya komoly pénzügyi következményekkel és adminisztratív terhekkel járhat.
Egy másik országban történő ingatlanvásárlás esetén nem elegendő kizárólag a helyi szabályokat ismerni. A szlovákiai adóilletőséggel rendelkezőknek már a szerződés aláírása előtt tisztában kell lenniük azzal, milyen kötelezettségeik keletkeznek nemcsak belföldön, hanem abban az államban is, ahol a kiszemelt ingatlan fekszik. A megfelelő kezdeti struktúra felállításával megelőzhetők a felesleges bonyodalmak és a váratlan többletköltségek.
Tipikus példa erre a helyzetre, amikor valaki egy horvátországi apartmant vásárol. Kezdetben az ingatlant kizárólag saját pihenésére használja, később azonban úgy dönt, hogy a nyári szezonban turistáknak adja ki. Ebben a pillanatban már nem csupán a tranzakció ténye, hanem a bérbeadásból származó jövedelem adózási szabályrendszere is életbe lép.
A szlovákiai adórezidensek a jövedelemadóról szóló törvény értelmében főszabály szerint a világszintű jövedelmük után adóznak, a külföldi ingatlanokból származó bevételek esetében ugyanakkor kiemelt szerepet kapnak a kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezmények.
A nemzetközi standardokkal összhangban az ingatlanhasznosításhoz kapcsolódó jövedelmek adóztatásának elsődleges joga azt az államot illeti meg, ahol az ingatlan található. A tulajdonosnak a célország jogszabályai szerint kell adóznia, ami rendszerint azzal az adminisztratív kötelezettséggel jár, hogy az adott országban regisztrálnia kell az adóhivatalnál, és helyben kell adóbevallást benyújtania.
A külföldi adófizetés ténye azonban nem mentesít automatikusan a hazai kötelezettségek alól. Szlovák adórezidensként a külföldről származó jövedelmet a szlovákiai adóbevallásban is kötelező szerepeltetni. A tényleges kétszeres adófizetést ilyenkor a vonatkozó nemzetközi adóegyezményben rögzített módszer alkalmazásával küszöbölik ki.
A piaci tapasztalatok azt mutatják, hogy a befektetők gyakran esnek alapvető tévhitek áldozatául. Sokan tévesen azt feltételezik, hogy a külföldön befizetett adóval a szlovák adóhatóság felé fennálló minden kötelezettségük megszűnik, ahogy az is gyakori tévedés, hogy az adózási szabályok az egyes országokban megegyeznek, vagy legalábbis nagymértékben hasonlóak.
A valóság ezzel szemben az, hogy minden egyes ügyletet egyedileg kell vizsgálni. Döntő tényező az ingatlan pontos elhelyezkedése, a hasznosítás módja, a tulajdonos adóilletősége, valamint az adott állammal kötött kétoldalú adóegyezmény tartalma.
Ezek az országonkénti eltérések nemcsak a bérbeadás, hanem maga a vásárlás és a későbbi értékesítés során is meghatározóak. Éppen ezért elengedhetetlen az adózási kötelezettségek professzionális feltérképezése még a tényleges beruházási döntés meghozatala előtt, és semmiképp sem szabad ezt a feladatot a tavaszi adóbevallási szezonra hagyni
