Történelmi csúcson a négyzetméterárak
Újabb történelmi mérföldkőhöz érkezett a szlovákiai ingatlanpiac: a kínálati árak átlagosan először áttörték a négyzetméterenkénti 3 ezer eurós határt. Bár a növekedés üteme szinte hajszálpontosan másolja a tavalyi év feszített tempóját, a hazai lakáspiac belső szerkezete korántsem egységes. A lakások ára drasztikusan távolodik a családi házakétól, miközben a régiók közötti olló is tovább tágul. A gazdasági elemzők szerint a dinamika fenntarthatósága mostantól kizárólag a hitelpiac és a kamatok alakulásától függ.
Az idei év első negyedévében az ingatlanárak negyedéves szinten 3,4%-kal, éves összevetésben pedig tekintélyes 11,3%-kal növekedtek. Ez a kétszámjegyű bővülés egyértelműen jelzi, hogy a piac maga mögött hagyta a korábbi stagnálást, ám a nominális csúcsok mögött komoly belső feszültségek húzódnak meg.
A piac legmeghatározóbb belső trendje, hogy a lakások és a családi házak ára közötti különbség folyamatosan növekszik. Miközben a lakások átlagos négyzetméterára az év első három hónapjában 3,5%-kal 3378 euróra ugrott, addig a családi házak piacán enyhe korrekció látható: a négyzetméterárak negyedéves szinten 1%-kal csökkentek, így jelenleg átlagosan 2118 eurón állnak.
A városi, könnyen likviddé tehető lakások iránti keresletet a befektetői kedv és a szűkös kínálat hajtja felfelé, miközben az agglomerációs vagy vidéki házak piacát a magas fenntartási és építőanyag-költségek némileg visszafogják.
A regionális adatok szintén tartogatnak anomáliákat. Míg a leggyorsabb áremelkedést Eperjes megyében regisztrálták (+11%), addig Nagyszombat megye mindössze 1,7%-os növekedést mutatott fel. A Szlovák Nemzeti Bank (NBS) elemzése szerint azonban az eperjesi kiugró adat mögött nem a fizetőképes kereslet hirtelen robbanása áll, hanem a kínálat szerkezetének torzulása: a piacról egyszerűen kifogytak az olcsóbb ingatlanok, így a hirdetésekben szinte kizárólag a drágább, prémium kategóriás ajánlatok maradtak vissza.
A szlovák ingatlanpiac hagyományosan hitelvezérelt, a jelenlegi száguldás pedig közvetlen összefüggésben áll a jelzáloghitelek piacának magára találásával. Az első negyedévben az átlagos hitelkamatok 3,4% körül stabilizálódtak, ami visszaadta a vásárlók magabiztosságát.
Az újonnan folyósított lakáshitelek volumene elérte a közel 1,3 milliárd eurót, amivel a szlovák hitelpiac fokozatosan megközelíti a 2022-es történelmi csúcsidőszakot. Ez a masszív hitelkereslet az az üzemanyag, amely folyamatosan felfelé hajtja az árakat.
A jövőbeli alakulást illetően a szakértők két forgatókönyvvel számolnak. Amennyiben a piac fenntartja a jelenlegi, negyedévenkénti nagyjából 3%-os ütemet, az ingatlanok egy év múlva közel 13%-kal lesznek drágábbak. Ha a növekedés negyedéves szinten 1% körülire lassul, az éves áremelkedés egy egészségesebb, 4% környéki szinten stabilizálódhat. A döntő tényező a jelzálogkamatok alakulása lesz: ma már nem az a kérdés, hogy drágulnak-e a szlovákiai ingatlanok, hanem az, hogy a hitelkörnyezet milyen tempót enged diktálni a piacnak.
