Szigorítások jöhetnek ingatlanbefektetések terén?
Az elmúlt években Szlovákiában jól érzékelhető fordulat zajlik a lakáspolitikában. A lakások bérbeadása – amely sokáig kizárólag a magánszemélyeket érintette – egyre inkább a közpolitika és a társadalmi vita középpontjába kerül. Az állam és az önkormányzatok részéről mind határozottabb igény mutatkozik arra, hogy szabályozzák azt a piacot, amely mára sokak számára nem a biztonságot, hanem a kiszolgáltatottságot jelenti.
Az ingatlanokkal és azok bérbeadásával kapcsolatos problémák elsősorban a nagyobb városokban jelentkeztek. Kassán, Nagyszombatban, Zsolnán, de elsősorban a fővárosban Pozsonyban az albérletárak az elmúlt tíz évben olyan mértékben emelkedtek, amelyet a bérek növekedése nem követett le.
A témával kapcsolatban megkerestük Zsupcsan Zoltán pénzügyi szakértőt, aki elmondta, hogy az úgynevezett “betonarany” szemlélet miatt (a tőzsdepiac helyett az ingatlanokba fektetett megtakarítások) Pozsonyban és Kassán éves szinten 15-20%-kal emelkedtek az ingatlanárak, ami messze meghaladta a bérek növekedését (ez nagyjából 5-6% volt).
- hangsúlyozza Zsupcsan.
Az előrejelzések szerint azonban a növekedés az idei évben még nem fog mérséklődni, így az ingatlanárak horribilis küszöböket léphetnek át. Egy átlagos fiatal munkavállaló vagy pályakezdő számára ma már gyakran a fizetés felét is elviszi a lakbér, miközben a kauciók, közvetítői díjak és rezsiköltségek tovább növelik a terheiket.
Sokan a saját lakás birtoklását az önálló élet kezdetével asszociálják, a mostani körülmények között azonban rendkívül nehéz helyzetben vannak a fiatalok.
Persze sokan meglátták az ebben rejlő nagy lehetőséget, és befektetés céljából vásároltak ingatlant, ami viszont tovább feszítette ezt a helyzetet. Jellemzővé vált a rövid távú bérbeadás is, – különösen a turisták által felkapott városrészekben – ami csökkenti a hosszú távra kiadható lakások számát, miközben az árakat felfelé hajtja. A szakértők szerint ennek visszafordíthatatlan következményei lennének, ezáltal ugyanis lényegében kiürülnének a belvárosok, az ott dolgozók, tanulók pedig kiszorulnának a városok peremkerületeibe.
A pénzügyi szakértő ezzel kapcsolatban kiemelte, hogy változás várható ezen a téren, ez a fajta modell ugyanis veszíteni fog a jövedelmezőségéből, sok lakás visszakerülhet a hosszú távú bérleti vagy eladói piacra, ami könnyíthet a fiatal párok és első lakásvásárlók helyzetén.
Az adóhatóságok is pontosan tudják kik, hol, és mennyi pénzt kerestek ilyen szolgáltatásokkal, így már nem lehet az adót eltitkolva kiadnunk a lakást rövidtávú céllal” - húzta alá Zsupcsan Zoltán.
Nem véletlen tehát, hogy egyre több politikai és szakmai fórumon merül fel a bérbeadás szigorúbb ellenőrzésének gondolata. És, hogy mit is takar ez pontosan maga alatt? Ennek értelmében például korlátoznák a bérleti díjak növekedését, kötelező nyilvántartásba vennék a bérbeadókat, valamint az önkormányzatok is nagyobb mozgásteret kapnának a rövidtávú lakáskiadások szabályozásában.
Ennek támogatói azt hangoztatják, hogy az ingatlanok nem lehetnek kizárólag piaci termékek - mint mondjuk az arany vagy a részvények - ez ugyanis egy alapvető szükséglet, melyhez mindenkinek hozzá kellene férnie.
Zsupcsan szerint a Polgári Törvénykönyv 2027-es változásai és a bérbeadás feltételeinek liberalizációja hozhat érdemi változást, az eddigi, szociális alapú megközelítést ugyanis – ahol a bérlőt védte a törvény – felváltja egy üzleti alapú szabályozás.
- hangsúlyozta Zsupcsan.
Ugyanakkor a tulajdonosi oldalról is érdemes megvizsgálni a témát. Sokan közülük attól tartanak, hogy a túlzott állami beavatkozás visszaveti a befektetési kedvet, növeli az adminisztratív terheket, és végső soron csökkenti a kiadó lakások számát. A bérbeadásnak is megvannak a maga kockázatai, melyek sok esetben kizárólag a tulajdonosokat terhelik.
A szakértők többsége egyetért abban, hogy a probléma összetett, és nem oldható meg pusztán tiltásokkal vagy árplafonokkal. De akkor mi jelenthet valódi és tartós megoldást? Bővíteni kellene a kínálatot, bérlakásprogramot indítani, illetve célzott támogatásokat biztosítani. Ha kevesebb lakás épül, miközben a kereslet változatlan marad, az további áremelkedést fog eredményezni.
A szigorításokkal kapcsolatos tervek jelenleg gondolati szinten vannak, kérdés, hogy az idei évben történik e előrelépés ezen a téren. A kormánynak azonban mindenképp lépnie kellene ezen a téren, a mostani állapot ugyanis fenntarthatatlan.
A kellő mennyiségű tőkével rendelkező személyek befektetés céljából egymás után vásárolják meg az ingatlanok, ezáltal hiányt teremtve a piacon, mely közvetlen hatással van az árak alakulására.
