Nem lesznek olcsóbb ingatlanok?
Az idei esztendő gazdasági tekintetben nem hozott pozitív változásokat, az emelkedő árak uralják a piacot, s hiába növekedtek a bérek is, reálértékük a legtöbb esetben sokat romlott. Mégis mire elegendő a fizetésünk, ha éppen lakást szeretnénk vásárolni, és az is kérdés, hogy várható-e végre kedvező változás?
Ha gyorsan szeretnénk válaszolni, akkor azt is mondhatnánk, hogy nem várható. A helyzet ugyanakkor ennél bonyolultabb, hiszen hiába növekedett az elmúlt évtizedben folyamatosan az ingatlanok ára, az érdeklődés irántuk nem, hogy csökkent, hanem folyamatosan emelkedett. Sőt, a koronavírus okozta bizonytalanság csak tovább pörgette a jelenséget, s ugyan a háború árnyékában éljük a mindennapokat, ezen a téren jelentős változást a fegyveres konfliktus relatív közelsége sem hozott.
Az elmúlt évben a szlovákiai lakások átlagára négyzetméterenként több mint 20 százalékkal növekedett, így már több mint 2 ezer euróba került egy négyzetméter. Természetesen az országon belüli különbségek továbbra is óriásiak, de azt is érdemes megjegyezni, hogy 15 év alatt megduplázódtak az árak. Míg 2006-ban négyzetméterenként ezer eurót, ma már ennek a dupláját kérik az ingatlanfejlesztők.
Ez a statisztika is jól mutatja, hogy még 3-4 százalékos kamatlábak mellett is megéri 20-30 éves futamidőre lakáshitelt felvenni, hiszen lényegesen jobban járunk, mint a bérleti díj fizetésével, arról nem is beszélve, hogy így saját tulajdonunk lesz az ingatlan, amit akár értékesíthetünk is a későbbiekben.
Ennek fényében talán nem is olyan nyilvánvaló, hogy a folyamatosan a populizmus határait súroló Boris Kollár vezette Sme rodina miért tartotta egyik legfontosabb programpontjának a bérlakások építését Szlovákiában. 25 ezer bérlakást akartak átadni évente, s ugyan már a kormányciklus felén túl vagyunk, de eddig ennek eredményeit nem látjuk.
A parlament elnöke viszont a közelmúltban ismét jelezte, dolgoznak a megoldáson, mert a dráguló hitelek mellett egyre kevesebben fognak tudni majd hitelből lakást venni. Az igazsághoz viszont hozzátartozik, hogy a problémát nem is az elmúlt hónapban tapasztalható emelkedő kamatlábak okozzák, hanem a piaci folyamatok.
A szakértők figyelmeztetnek, utoljára több mint hét évvel ezelőtt csökkent az ingatlanok ára, de az elmúlt években olyan gyors volt a növekedés, hogy az a vásárlók számára komoly veszélyt jelent. Pozsonyban például az elmúlt négy évben közel a felével növekedett a legkeresettebb ingatlanok ára, s a folyamat a Szlovák Nemzeti Bank szerint nem fog gyorsan megállni, de lassulhat.
Arról már korábban írtunk lapunk hasábjain, hogy a piaci árak növekedését a kínálati oldalon lévő hiány gyorsította fel, mert a koronavírus-járvány betörésekor sokan éppen ingatlanba menekítették a pénzüket. A növekvő keresleti oldal mellett viszont a bizonytalan helyzet miatt kevesebb új lakás épült, így a meglévők iránti igény növekedett, felnyomva ezzel az árakat.
A statisztikák szerint tavaly év végén már jól álltunk az új lakásépítések terén, sőt, ezt magunk is tapasztalhatjuk, ha a nyugati országrészben lévő városokban és falvakban autózunk, de a kereslet továbbra is jelentős.
Annak köszönhetően, hogy az Európai Központi Bank várhatóan a kamatlábak növekedése felé fogja vezetni a pénzpiacot, idén már nem kell kétszámjegyű áremelkedéstől tartani az ingatlanpiacon, és a folyamatok a járvány terjedéséhez hasonlóan lelassulnak. Ha pedig úgy viselkednek majd a vásárlók, mint a 2009-es válság után, akkor az is elképzelhető, hogy az elkövetkező években nagyobb emelkedés nem lesz majd az ingatlanok piacán. Ezt viszont kevéssé tartják valószínűnek a szakértők, mert ugyan 2010 és 2015 között alig emelkedtek Szlovákiában az ingatlanárak, de ez elsősorban annak volt köszönhető, hogy a válságot megelőzően mesterségesen emelték az egekbe az árakat, ami a lufi kipukkadásához vezetett.
Térjünk vissza egy kicsit Kollár tervéhez. Most a lakásvásárlás nem csupán a rosszabb anyagi helyzetben lévők számára jelent problémát, hanem a Pozsony környékén élő fiataloknak is. A bankoktól lakáshitelt igénylőknek ugyanis számos, egyre szigorúbb feltételnek kell megfelelniük. A jelzáloghitel összege nem lehet nagyobb, mint a kérelmező nettó havi bevételének a 96-szorosa, vagyis a nyolcévi bevétele. Ez pedig annyit jelent, hogy 1000 eurós nettó bér mellett (ami magasabb, mint az átlagkereset) maximum 96 ezer euró hitelt lehet felvenni. Vagyis ekkora jövedelemmel rendelkező egyedülálló személynek Pozsony környékén esélye sincs lakást venni. Nekik is segítséget nyújtana a bérlakásprogram, persze ha működne, s elegendő lakás épülne ott, ahol szükség van rá. Ezzel együtt pedig a piaci árak kordában tartását is elősegítené.
Az igazi kérdés az, hogy mennyire aktivizálja magát ezen a téren a kormány, mert az nyilvánvaló, hogy a bérlakásprogram nem egy-két év távlatában hoz majd változást.
Megjelent a Magyar7 2022/13.számában.
