2024. október 15., 14:54

Lakásvásárlás a megszorítások árnyékában

Az elmúlt hét egyik legjelentősebb belpolitikai eseménye, hogy a parlament elfogadta a konszolidációs csomagot. Úgy is fogalmazhatnánk, hogy a kormánypártok támogatták a megszorításokat, s bár nem szeretjük ezt a szót, ez a lényeg. A költségvetés konszolidálása az élet minden területére, így az ingatlanárakra is hatással lesz, ugyanakkor – az eurozóna tagállamaként – a vásárlási hajlandóságot inkább az országon kívül hozott döntések befolyásolják leginkább.

lakásvásárlás

Elsősorban természetesen az Európai Központi Bank hitelpolitikája dönti el az ingatlanpiac jövőjét Szlovákiában. A kamatlábak csökkentése nyáron elindult, majd az ősz első hónapjában tovább folytatódott, s ezzel együtt a pénzintézetek is optimistábbak a hitelezés kapcsán. A jelentős változások kora ugyan még nem érkezett el, de az eddigi döntések olyan tendenciát vetítenek előre, hogy nőhet a vásárlói kedv és élénkülhet az ingatlanpiac. 

Dráguló lengyelek

A csökkenő kamatok ellenére azonban még mindig korlátozottak a lakosság lehetőségei az ingatlanvásárlásra, még nem tartunk ott, ahol az orosz–ukrán háború kitörése előtt voltunk, s talán már nem is leszünk soha.

Egyes szakértők szerint az 1 százalék körüli kamatokra az elkövetkező évtizedben aligha van esély, de hasonló szkeptikus előrejelzést már hallottunk 2010 körül is. 

Ami viszont már most is látszik, hogy az ingatlanárak a második negyedévben 1 százalékkal emelkedtek az eurózónán belül, az Európai Unióban pedig a növekedés elérte a 3 százalékot. 

Hasonló szinten volt a növekedés Szlovákiában is, míg a nemzetközi statisztikai elemzés szerint Magyarországon stagnálás tapasztalható ezen a területen. Érdekes adalék, hogy a legnagyobb növekedést is a mi régiónkban tapasztalták, mégpedig északi szomszédunknál. Lengyelországban 17 százalékkal emelkedtek a lakásárak.

A lengyel példához hasonló drágulásra Szlovákiában senki sem számít, mert jelenleg úgy tűnik, a kormány nem próbál meg segíteni a lakosságnak a lakásvásárlásban.

Európa végén

A mindennapi megélhetést egyébként is jelentősen drágítják a múlt héten elfogadott megszorítások, amelyek éves viszonylatban több száz, de akár ezer euróval is nagyobb kiadást jelentenek majd a családoknak. 

A BestBrokers nemzetközi elemzésében arra mutatott rá, hány hónapnyi fizetésből tudnak az emberek a hazájukban megvásárolni egy 100 négyzetméteres lakást. Ebből a szempontból a dánok vannak a legjobb helyzetben, vagy úgy is fogalmazhatunk, hogy a legtöbbet érő nettó fizetések Dániában vannak, ahol kevesebb, mint 10 évnyi munka elég a 100 négyzetméteres lakásra. Dánia az EU egyik legdrágább országának számít, ennek ellenére a fizetésekből viszonylag hamar lehet egy ingatlant vásárolni. Az írek és a svédek csak néhány hónappal állnak rosszabbul, de ők is nagyságrendileg 10 év alatt keresnek annyit, ami már elég a lakás megvásárlásához.

A lista végén kullog Szlovákia, ahol közel 25 évet kell ugyanezért a 100 négyzetméteres ingatlanért dolgozni. Nálunk lényegesen jobban állnak a csehek és a szlovénok, de Magyarországon is hat évvel korábban lehet összegyűjteni azt a pénzmennyiséget, amiből már meg lehet vásárolni azt a 100 négyzetméteres ingatlant, mint Szlovákiában.

Ha pedig nyugat felé tekintünk, ott szintén jobb a helyzet, Ausztriában a munkavállaló 15 év alatt keresi meg a szükséges összeget.

Túl gyorsan drágul

A statisztika mögött pedig valójában azt kell látnunk, hogy ugyan a hazai átlagbér folyamatosan és dinamikusan növekedik, de még ez sem elég ahhoz, hogy kövesse az ingatlanok drágulásának ütemét. 

A 2022-es háborús helyzet közepén bekövetkezett inflációs nyomás és kamatemelés ugyan egy időre megállította a hazai eladási árak emelkedését, de már most is egyértelmű, hogy további drágulás vár ránk a piacon.

Szlovákiában az Eurostat adatai szerint 2014 és 2022 között 88 százalékkal nőtt a lakóingatlanok, azaz a házak és lakások ára, miközben az átlagbér csak 48 százalékkal emelkedett. A különbség így 39 százalék. Ezzel szemben az átlagbér csak Romániában, Litvániában, Bulgáriában, Olaszországban, Lettországban és Finnországban nőtt gyorsabban, mint az ingatlanárak.
Bizakodó vásárlók

Jelenleg még csak azt látjuk, hogy a várakozások pozitívak, ezért a befektetők és a vásárlók is nagyobb lendülettel érdeklődnek az ingatlanok iránt, elvégre mindenki lakni akar valahol. A bankok hitelkamatlábaiban bekövetkezett változások tényleg csak marketingelemként működnek, hogy érdekesebbé tegyék egyik vagy másik pénzintézményt a vásárlók számára. 

Egyes ingatlanszakértők azzal magyarázzák az emelkedő árakat, hogy javulnak a makrogazdasági kilátások. (Hogy ezt mire alapozzák, nem tudni, hiszen a közel-keleti háborús viszonyok miatt bizonytalanná válhat a kőolajpiac és Európa több fronton is veszít versenyképességéből), s ezzel együtt a fizetések és az emberek lakásvásárlási kedve is. Az áremelkedés egyébként leginkább a régebbi és kisebb alapterületű lakások esetében nagyobb, mivel ezek iránt az érdeklődés erőteljesebb, vélhetően az alacsonyabb árak miatt. 

Az elemzők ugyanakkor ismételten figyelmeztetnek, akinek van pénze, ne halogassa a vásárlást, mert az újabb központi kamatcsökkentéssel hiába válnak olcsóbbá a hitelek havi szinten 10-20 euróval, az ingatlanok árai ezzel párhuzamosan legalább ennyivel emelkedni fognak. 

Az áfa emelése természetesen ugyancsak hatással lesz az árakra, de nem feltétlenül ez viszi majd a prímet, sokkal inkább a piac várakozásai, s ezek alapján a vásárlási hajlandóság. Az előző választási időszak egyik nagy témája, a bérlakásprogram semmilyen lényeges változást nem jelentett az ingatlanpiacon, de a bérlemények iránti érdeklődés a drága hitelek miatt így is növekedett. Azt is érdemes figyelemmel követni, hogy milyen mértékű lesz a bérlemények áremelkedése a kormány megszorító intézkedései nyomán.

Megjelent a Magyar7 hetilap 2024/41. számában.

Megosztás
Címkék

Iratkozzon fel napi hírlevelünkre

A Facebook drasztikusan korlátozza híreink elérését. A hírlevelünkbe viszont nincs beleszólása, abból minden munkanapon értesülhet a nap 7 legfontosabb híréről.