Elérhetőbbé válnak-e az ingatlanok?
Várakozással teli időszak előtt állnak azok, akik lakhatás vagy befektetés céljából ingatlant vásárolnának a közeljövőben, mert a hitelek piacán elindult változások sebességét egyelőre nehéz megjósolni. Így azt is, mikor kezdenek el újra jelentősen emelkedni az árak. Mi az, amit viszont már most is látunk?
Megkezdődött az ingatlanok árának az emelkedése. Ezt igazolja a Szlovák Nemzeti Bank (NBS) elemzése, amely szerint 2024 második negyedévében a kínált eladási árak emelkedtek az első kvartálhoz képest, de a vételi árak még mindig alacsonyabbak a korábbi időszakhoz képest. Az eladni szándékozók tehát bizakodóbbak, ami elsősorban azzal függ össze, hogy a gazdasági helyzet javul, legalábbis az infláció lelassult, a reálbérek növekednek, s eközben az Európai Központi Bank előbb csak jelezte, majd a negyedév végén meglépte az alapkamat csökkentését.
A várakozások tehát pozitívak, de a nagyobb változásoknak még nem jött el az ideje. Egyébként is nyár van, amely nem az ingatlanértékesítés legintenzívebb időszaka. A számok alapján a lakóingatlanok kínálati árai 2024 második negyedévében 1,6%-kal voltak magasabbak, mint az év elején.
Másfél éves csökkenés után az NBS adatai alapján most regisztráltuk az első árnövekedést, amely azonban még így is elmarad 2023 második negyedévének az adataitól.
A lakások és a családi házak áremelkedése között minimális a különbség. Az ingatlanárak Besztercebánya megyében emelkedtek a legnagyobb mértékben, csökkenést tapasztaltak azonban Nyitra és Zsolna megyében.
Természetesen a különbségek továbbra is jelentősek regionális viszonylatban, de akkor is, ha a lakások és a házak négyzetméterre bontott árát nézzük. A lakások négyzetméterenkénti átlagára 2749, a házaké 1931 euró.
Még érezhetőbb a különbség, ha megyei szintre bontjuk a statisztikai adatokat. Aki ma Pozsony megyében akar ingatlant vásárolni, négyzetméterenként 3127 eurós átlagárral számoljon. Ezenkívül már csak Kassa megyében van 2000 euró feletti átlagár, méghozzá 2087 euró. Ha Pozsonytól 100 kilométert megyünk keletre, Nyitra megyében az átlagár a „falusiasabb” jelleg miatt 1397 euró.
Ezek a számok azonban még nem tükrözik a júniusi alapkamat-csökkentés hatását, azt még a piacon sem érezni, de a nyár végi, őszi adatok már erre is fognak utalni. Előreláthatóan az eladási árak növekedése várható, de most még korai előrejelzésekbe bocsátkozni.
Annyit viszont megállapíthatunk, hogy még a legmagasabb pozsonyi árak is jócskán elmaradnak a nyugat-európai fővárosok ingatlanáraitól. Egy friss felmérés szerint Svájcban 16 ezer euró feletti az átlagos négyzetméterár a fővárosban, Luxemburgban 12 ezer euró körül alakul. Nem véletlenül a leggazdagabb országok vannak az élen, a dobogón szereplő Párizsban is több mint 10 ezer eurót kell fizetni egy négyzetméter saját élettérért.
Ha a bérekhez viszonyítva nézzük az összegeket, akkor egy átlagos háromszobás, 70 m2 alapterületű új lakás vásárlását a legkevésbé a csehek engedhetik meg a maguknak az Európai Unió országainak lakosai közül. A cseheknek éves bruttó fizetésük 13,3-szorosát kell megtakarítaniuk a saját lakásra. Szlovákiában ez az adat 12,7, vagyis a második legrosszabb az Európai Unióban. A lakásvásárlás Dánia és Norvégia lakosai számára nem jelent nagy problémát, ott öt év alatt megkeresik a lakás árát.
Ennek alapján nem véletlen, hogy a statisztikai boldogsági versenyben is éppen ezek az északi országok szoktak az élen végezni, akiknek a legnagyobb kiadásuk sokkal könnyebben elérhető, miközben az árak ott is magasak.
Ami még érdekes, hogy immáron az eladásra kínált lakások és házak száma is emelkedik, egyre többen döntenek úgy, hogy érdemes elkezdeni kínálni, mert lesz vásárló és a hitelezési feltételek is javulni fognak.
A magyarországi ingatlanpiaci beszámolók is kedvező változásokról írnak, az értékesítés jelentősen növekedett az elmúlt évhez képest, és a főváros mellett például Pécsen is jócskán szaporodtak az eladások.
Ami Ausztriát illeti, egy friss elemzés kimutatta, hogy éppen a nyugati szomszédunknál a legdrágább a magánfinanszírozású új lakások vásárlása.
A nagy elmozdulások persze most várhatók az eurózóna tagországaiban, amelyek monetáris politikáját az EKB irányítja. A hitelkamatlábak változása szinte minden országot érinteni fogja. Ez a jelenség egyébként már most is érzékelhető, mert míg Bulgáriában, Magyarországon és Lengyelországban növekedtek az árak, addig Németországban vagy Luxemburgban jelentősen csökkentek, de a franciák és az osztrákok is hasonló tendenciát tapasztaltak.
Az olcsóbb hitelek tehát majd drágább ingatlanokat hozhatnak, ami azt is jelenti, hogy a lakhatási kérdés megoldását nem éri meg túlzottan halogatni.
Megjelent a Magyar7 2024/34. számában.
