Egyre többet dolgozunk a lakásért
A lakhatás kérdése az elmúlt öt évben Európa-szerte és Szlovákiában is olyan problémává vált, amely generációk életét határozza meg. Nem pusztán arról van szó, hogy valaki megtalálja-e a megfelelő méretű és fekvésű lakást, hanem arról, hogy egyáltalán elérhető-e számára a saját otthon.
Az elmúlt évtized végén és a koronavírus-járvány időszaka elején még egészen más volt a helyzet. Az Európai Központi Bank fenntartotta a nulla közeli alapkamatot, a hazai bankok pedig 1-2 százalékos, majd még annál is olcsóbb jelzáloghitelekkel csábították az ügyfeleket. A „olcsó pénz” időszakában a hitelfelvétel szinte rutin ügyletnek számított, és a fiatal családok úgy érezhették, hogy némi spórolás után reális esélyük van belépni a lakáspiacra.
Akkoriban a finanszírozás volt az otthonteremtés könnyebb része, a gond inkább a kínálat szűkösségéből fakadt. Az is jellemző volt, hogy sokan túlvállalták magukat, hiszen a törlesztőrészlet még a magasabb összegű hitel esetében is viszonylag kedvező volt.
Mára azonban minden megváltozott. Hiába kezdenek ismét csökkenni a kamatok – a tavalyi 4-5 százalékos teherhez képest ma újra 3 százalék körüli szintekről beszélhetünk –, az árak olyan magasságba szöktek, hogy a finanszírozás önmagában nem oldja meg a problémát. Pozsonyban egy kétszobás, 55 négyzetméteres lakás ára már megközelíti a 200 ezer eurót. Ez azt jelenti, hogy egy átlagos bérből élő embernek több mint 11 évig kellene dolgoznia a lakásra, ha minden centjét félretenné. A háromszobás, 76 négyzetméteres lakás pedig már 16 évnyi munkát igényelne – ami gyakorlatilag illúzió.
A lakhatási válság leginkább a fiatal generációkat sújtja. Az Eurostat adatai szerint Szlovákiában a 18–34 év közötti fiatalok több mint 70 százaléka még mindig a szüleivel él – ezzel az egyik legrosszabb helyezést értük el Európában. Összehasonlításképpen álljon itt a szomszédos Csehország adata, ahol ez az arány 46 százalék, Dániában vagy Finnországban pedig már a húszas éveik elején önálló otthonba költöznek a fiatalok. Nálunk azonban az önállósodás egyre inkább luxussá válik. Tegyük hozzá, a kommunizmus öröksége miatt Szlovákia – Romániához és Magyarországhoz hasonlóan – továbbra is az élmezőnybe tartozik a saját tulajdonú lakások arányát tekintve. Ez a helyzet azonban gyorsan változhat.
A paradoxon jól látszik: a banki kamatok valóban nem olyan magasak, mint 2023-ban, amikor sok család szó szerint beleroppant a 4-5 százalékos törlesztőrészletekbe, de hiába olcsóbb a hitel, ha az ingatlan elérhetetlenné vált. Eközben a mindennapi élet is megdrágult az elszabadult infláció miatt.
Egy pozsonyi kétszobás lakáshoz szükséges önerő – mintegy 40 ezer euró – előteremtése egyszerűen túl nagy falat egy pályakezdő párnak. A havi 1400-1500 eurós nettó jövedelemből, ami a szlovákiai átlag feletti bér, jó pár évig tart az önerőt összegyűjteni, eközben azonban az ingatlanárak újabb és újabb rekordot döntenek.
A helyzetet súlyosbítja, hogy a globális ingatlanpiacon sem látszik semmilyen kedvező tendencia. Az Amerikai Egyesült Államokban túlkínálat tapasztalható: 511 ezer új otthon vár vevőre, s ez a legmagasabb szám 2007 óta. Európa egyes országaiban – Németországban, Svédországban, Finnországban – már csökkennek az árak, miközben másutt, például Lengyelországban vagy Csehországban továbbra is emelkednek. Ez az ellentmondás instabilitást hordoz: ha a befektetők bizalma meginog az ingatlanban mint „biztonságos eszközben”, akkor gyors változás indulhat el.
Szlovákia és benne Pozsony különösen érzékeny minden változásra. Az ország gazdasági szerkezete nem bír el olyan mértékű árcsökkenést, mint például Németország, ahol a piac erősebb. Nálunk a lakásépítések költségei továbbra is magasak, a kereslet pedig a fővárosban koncentrálódik. Ez tartja folyamatosan magasan az árakat még akkor is, amikor a fiatalok egyre kevésbé képesek belépni a lakáspiacra.
A régiók közötti különbségek szintén sokat elárulnak napjaink valóságáról. Míg Pozsonyban egy háromszobás lakásért 15-16 évnyi átlagkereset szükséges, addig Nyitra megyében elég 9,5 év. Más kérdés persze, hogy a kereseti lehetőségek nagyban különböznek Pozsony és Nyitra megye között. A keleti országrészben alacsonyabbak a bérek és a lakásárak is visszafogottabbak, így a lakhatás relatíve elérhetőbb. A fiatalok viszont egyre kisebb mértékben akarnak a régióban maradni, mert nem látják a felzárkóztatás szándékát a kormányzati intézkedésekben. Hasonló a helyzet a magyarlakta vidékeken is. Egyre mélyebb a szakadék Pozsony és a vidék között, ráadásul a fővárosban sokszor már a középosztálybeli, stabil jövedelemmel rendelkező családok sem képesek önálló ingatlanhoz jutni.
Ezért a fiatalok számára a kérdés ma már nem az, hogy mikor érdemes hitelt felvenni, hanem az, hogy egyáltalán beléphetnek-e valamikor a lakáspiacra. Aki tíz éve, az „olcsó hitel” korszakában vásárolt, az nyert: a törlesztőrészletei kezelhetők, ingatlanjának az értéke pedig megduplázódott.
Sokak számára évekre elhalasztott álom marad a saját otthon megteremtése, mert előfordulhat, hogy mire összegyűjti az önerőt, az árak ismét feljebb kúsznak.
A lakhatás tehát társadalmi csapdává vált, amely lassan nemcsak gazdasági, hanem demográfiai problémát is okoz. Ha a fiatal generáció nem lesz képes önállósulni, hosszú távon munkaerőpiaci és társadalmi feszültségek jelentkeznek. Pozsony ma még az ország gazdasági motorja, de a magas árak miatt könnyen lehet az a város, ahonnan a fiatalok inkább elmennek, ám ennél is nagyobb gond, ami már napjainkban is látszik, hogy nem Szlovákiában, hanem külföldön keresnek új otthont.
Megjelent a Magyar7 2025/34.számában.
